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万通地产走到十字路口冯仑要理想不要生意?
2019-06-12 02:27:41  来源:人民网 
万通地产走到十字路口冯仑要理想不要生意?
上世纪90年代,冯仑打过一场仗。当时,在财务压力下,合伙人对前景的判断出现分歧,最终在困惑中分道扬镳。那次兄弟分家让冯仑反思良久,此后他花了很多精力来研究董事会构成。但遗憾的是,20年后,一则控制权生变的传闻再次席卷而来。

2014年,房地产市场进入调整期,8月8日,北京万通地产股份有限公司董事会重组的消息传出,董事席位从7人减至6 人。这次重组夹杂着冯仑可能减持的传言,迅速发酵,被一些媒体解读为股东嘉华筑业集体上位、万通系控制权生变。

另有知情人士对《第一财经日报》记者透露,冯仑在立体城市、纽约中国中心等项目上的尝试,并未得到其他大股东的理解或支持,此次的董事会重组背后,管理层思路上的分歧也浮出水面。

对于未来的万通地产控制权何去何从,万通方面尚未作出回应。但可以肯定的是,赚钱与花钱、职业与事业、利润与方向、短期与长期、形而下与形而上、稻粱之谋与理想情怀,这些二元对立带来的碰撞,或许将冯仑推向了职业生涯的第二次战争。

控制权风波:嘉华系谋上位?

继8月12日股票交易停牌后,8月29日,万通地产董事会再次公告称,该公司将继续停牌,并将依据相关法规,遵循公平披露原则及时履行信息披露义务。

公告称,万通地产就该公告所涉及的事项,向其控股股东万通投资控股股份有限公司(下称万通控股)继续作了沟通,万通控股目前正在就相关事项核实。

对于所涉及的事项,万通地产在8月11日的公告中有过解释:近日,有些媒体出现了万通地产去冯仑化的相关报道,为了避免其股价的异常波动,保护投资人的合法权益,万通地产正在对这些报道进行核查,公司股票将于 2014年8月12 日停牌。

风波源于8月8日万通地产董事会改组。当天下午,万通地产召开2014年度第五次临时股东大会,晚上公告宣布了新一届董事会名单。这份新的名单里,姚鹏、赵震、马健不变,但万通地产原董事长许立、总经理云大俊以及郑沂都被替换,新人江泓毅、涂立森和李虹加入,另外,原董事孙华离席,董事会席位由7 人减少至6人。

这表面看来是万通地产的变化,但实际上与其母公司万通控股不乏关联。

万通控股持有万通地产51.1%股权,作为母公司,万通控股本身股东构成主要是三方力量,最大单一股东是占股25.9%的天津泰达集团(下称泰达),其次是有23%股权的北京嘉华筑业实业有限公司(下称嘉华筑业),创始人、董事长冯仑通过一致行动人股权控制了近30%的股权,是万通控股的实际控制人,同时控制营业收入占比超过98%的子公司万通地产。

留在万通地产董事会的老人中,姚鹏被认为是冯仑系人马,赵震被认为代表泰达,马健则被认为代表嘉华筑业。尽管被认为是嘉华系力量的孙华也离开了董事会,但此次董事会改组,仍被解读为嘉华筑业整体上位,甚至有传言称,冯仑已减持部分股权,万通控股控制权可能生变。

嘉华筑业的确对万通地产表现出了强烈兴趣。知情人士对记者表示,嘉华筑业曾于今年春邀请咨询机构进行座谈,讨论万通地产的战略与产品线问题,研究如何通过管理方式更新实现业绩增长。

尽管嘉华筑业有意加强对万通地产的管控,但目前尚无迹象表明,执掌万通20年的冯仑,有意向让渡股权、移交控制权。一些观察人士猜测,冯仑也许是换了一种姿态,继续掌舵万通。截至记者昨晚发稿时,冯仑本人和万通方面对此仍保持缄默。

关于董事会席位为什么从7席变为6席,坊间也有诸多猜测。实际上,早在2011年前后,冯仑对董事会规范化就有过一些思考,在他看来,董事会人数略有变化,公司章程就得跟着变更,因此他认为董事会成员的增减有时会是一件大费周折的工作。

对于董事会成员是单数还是双数,冯仑在《理想丰满》一书里有过这样的论述:董事会人数到底应该设计成单数还是双数,这件事很重要,因为它牵扯到董事会投票的艺术。大家普遍认为应该是单数,这样可以自然产生多数和少数,而董事会的投票规则通常是多数投票过半就有效。但后来我们也是设计过双数,在这种情况下,董事长在赞成票数与反对票数相同的时候可以多投一票,也就是说他有两票,这样的设计就加大了董事长的权重。

2011年卸任万通地产董事长时,冯仑曾说过:我不做万通地产的董事长了,但作为大股东,还是有董事的提名权,对董事会有实质性的影响力。

方向之辩:创新与固守本分

早在2008年,冯仑就提出,将凯德置地作为学习标杆,提出滨海新区、美国模式、万通价值观的发展战略,力争用5~10年时间,完成向房地产投资公司的转型。2011年初,他正式对外宣布,将万通实业更名为万通控股,形成大万通布局。

从业务板块来看,万通控股的业务包括房地产开发、工业地产、基金管理和资产管理等四大领域。其中,万通地产代表的是传统房地产开发业务,贡献了98%以上的营业收入。尽管如此,冯仑近年来的主要精力都在立体城市、海外投资等创新业务上。

冯仑将万通核心价值观定为守正出奇,即法无定法、出奇制胜,希望能做好人、办好事、挣好钱。但在房地产告别黄金时代、陷入调整期的大环境下,已经错过快速规模化机会的万通地产,挣钱都显得很吃力了。

年报显示,截至2013年年末,万通地产在施项目总共13个,在施面积126万平方米,销售面积23.3万平方米,签约额40.49亿元。这意味着,这家成立于上世纪90年代初的老牌房企,以不足百亿的规模,排在了中国房企50强之外。

2013年,该公司实现营业收入32.99亿元,同比减少18.95%,实现归属于母公司所有者的净利润3.81亿元,比上年同期略增1.55%。2014年上半年,万通地产营业收入为3.37亿元,同比下降52.43%,净利润为4837.23万元,同比下降59.83%。

而冯仑的创新业务,进展也颇为缓慢,纽约的中国中心就是例子。

2011年,在纽约世贸中心原址重建工程中,冯仑正式租下其中的1号楼(自由塔)64~69层,租期20年,预计2015年初开业。据冯仑测算,开业后五年投资回报率在8%~11%。

尽管中国中心被冯仑视为万通走向世界的一个梦想,但并非所有人都看好这一项目。一位曾长期在纽约生活的房地产投资基金人士对本报记者分析称,世贸中心曾被香港知名风水师判定为风水欠佳区域,且911事件之后,一些大型公司开始搬离了世贸中心所在的华尔街,转至曼哈顿中城区域办公,从那里往返公司高管们聚居的上东区也更为便捷。上述人士因此认为,中国中心所处地段相对有些没落,冯仑希望在此打造高端商务俱乐部的想法,实现起来似乎并不容易。

很多中国开发商都希望在美国摸索项目经验,但操作中仍保留着自己老套的做法,难以融入美国环境,如果是在美国,中国中心这种项目,一般会在方案可行性报告通过了再去租,而不是方案都没做好就先租下来。该人士评价道。

除了立体城市和中国中心,冯仑另外一个创新的重点在于轻资产模式转型。作为较早看淡住宅市场的房企掌门人,冯仑较早将业务重心向商业项目倾斜,由于后者资金沉淀较大,冯仑先想到了凯德模式,希望通过类似REITs(房地产信托投资基金)的方式解决资金问题,然后通过自持物业、出租以获取收益。

这是冯仑的先见之明,但遗憾的是,这也制约了前几年万通在住宅土地市场的作为,让公司错过了规模化扩张的机会。

一位房地产基金管理人士曾对本报记者表示,目前国内REITs相关税制等政策仍未落地,加上万通目前的资金实力及盈利能力有限,万通目前还不具备走轻资产模式的条件。

管理层分歧:做生意与写书

投资纽约、建造立体城市,冯仑的创新进行得不算顺利,但同时这些项目都占据了冯仑的精力,也占用了万通的资源。在盈利能力欠佳、规模有限、创新项目前景不明的现实下,万通股东内部的困惑和分歧浮出水面。

在冯仑看来,董事长和总经理的分工是,总经理管当年财务业绩,董事长做未来,要建立一些在未来可能成功的机会,他认为立体城市、台湾和纽约的投资机会等,这些都是在做未来。

但一些股东更看重当下。一些股东和员工认为,冯仑创新的方向是对的,但想法不够实际,没有把公司做大作为目标。知情人士告诉记者,在万通内部,这种分歧由来已久,万通一些管理层认为,冯仑推崇的理念并没有错,但作为管理人员更看重风险控制,以及细节上的可操作性。

这种分歧,与冯仑的一些埋怨不谋而合。在万通控股2013年年报的董事长致辞中,冯仑也说:站在今天看来,经过这样的摸索和把握,我认为也有一些方面似乎过于保守。比如,负债率的过低,实际上在给公司转型注入新的增量资源表现得不够。我们该适度踩一点油门,让速度加快一点。速度加快必须要有增量的资源,得有油,有人,有钱,有业务,有项目方向,这些都是转型必备的一些增量资源。

万通高层觉得,冯仑确实在做生意方面放了太少的精力。他们评价他是修仙的状态,一直在写书、增加自己文化底蕴。上述知情人士说,与万科掌门人王石只是负责用人、将决策权给管理层不同,对于公司事务,冯仑仍参与决策,但不管执行,也并不足够放权。

管理层则希望做大规模、提升业绩,冯仑则希望找准方向,投入资源寻找未来的增量,实现理想。这原本并不矛盾,但当做生意与修仙成为一种身份标签,在公司自身资源有限的情况下,怎样用这些资源,似乎各有各的思路
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